L’essentiel….

Lorsqu’une partie au bail ne respecte pas ses obligations contractuelles, l’autre partie peut saisir le Juge d’instance afin de voir prononcer la résiliation du bail. Le locataire qui souhaite voire prononcer la résiliation judiciaire du bail devra préalablement adresser une mise en demeure à son bailleur qui disposera alors d’un délai de 2 mois pour remédier aux désordres dénoncés. Ce n’est qu’à l’expiration du délai de de deux mois qu’il aura la possibilité de saisir le Juge d’instance pour demander la résiliation du bail et éventuellement le versement de dommages-intérêts. Quant au bailleur, il peut également saisir le Juge en vue de voir prononcer la résiliation du bail. La procédure diffèrera selon qu’une clause résolutoire est insérée ou non dans le bail.

Quelle est la différence entre la résiliation et le congé ?

Outre le congé délivré par l’une ou l’autre des parties (voir article : la fin du bail : le congé), le bail peut prendre fin parce que l’une ou l’autre des parties au contrat ne respecte pas ses obligations contractuelles, à savoir notamment :

• Pour le bailleur : l’obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage pour le bailleur,
• Pour le locataire : le paiement du loyer et l’entretien courant du logement.

On parle alors de résiliation.

On distingue la résiliation de plein droit, qui intervient en vertu d’une clause résolutoire insérée au contrat, et la résiliation judiciaire. La résiliation du bail pour abandon du logement ne sera pas traitée dans le présent article.

Dans tous les cas, la résiliation nécessite l’intervention d’un Juge.

Du côté du locataire

Pour quels motifs le locataire peut-il demander à résilier son bail ?

Il est rappelé que le locataire peut mettre fin à tout moment au contrat en délivrant un congé au bailleur et en respectant les délais de préavis légaux.

Cependant, en situation d’urgence, lorsque le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance ou d’entretien des lieux loués, le locataire aura la possibilité de solliciter la résiliation judiciaire du bail.

En pratique, une telle action est ouverte lorsque le logement ne répond pas aux normes minimales de décence ou de sécurité (chauffage, accès au logement, infiltrations…), ou lorsque le locataire est troublé dans la jouissance « paisible » du logement (par exemple lorsque le bailleur réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours dans le logement).

L’intérêt d’une telle action pour le locataire est de pouvoir éventuellement réduire le délai de préavis et d’obtenir des dommages-intérêts pour compenser le préjudice subi du fait des désordres qui affectent les lieux loués.

Quelle est la procédure à suivre pour résilier le bail ?

Toute action en résiliation de bail nécessite au préalable l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur dans laquelle le locataire lui demande de remédier aux désordres constatés.

Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour réaliser les éventuels travaux d’entretien ou de mise en conformité. A défaut, le locataire pourra saisir le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’appartement loué.

En fonction de la gravité des travaux à réaliser, le Juge pourra soit forcer le bailleur à réaliser les travaux, soit immédiatement prononcer la résiliation du bail, et le cas échéant, condamner le bailleur au versement de dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Une telle action nécessite la production de preuves objectives telles que des photographies, témoignages ou même un constat d’huissier, sans quoi le Juge ne pourra statuer.

Il est vivement conseillé de se rapprocher d’un avocat pour préparer son dossier.

Du côté du bailleur

Lorsque le locataire ne remplit pas ses obligations contractuelles, le bailleur peut également poursuivre la résiliation du bail de façon anticipée.

La procédure différera selon que le contrat de bail contient ou non une clause résolutoire.

1. Résiliation en présence d’une clause résolutoire dans le contrat

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

Le bailleur a la faculté d’insérer dans le contrat de bail, une clause résolutoire. Il s’agit d’une clause qui permet la résiliation automatique du contrat lorsque le locataire manque à certaines de ses obligations (on parle de résiliation de plein droit).

L’article 4g de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, prévoit une liste limitative de cas de résiliation qui peuvent être visés par la clause résolutoire parmi lesquels figurent notamment :

• le défaut de paiement du loyer ou des charges,
• le non-versement du dépôt de garantie,
• et le défaut d’assurance du locataire.

Quelle est la procédure à suivre pour résilier le bail ?

Lorsque l’un ou l’autre des motifs de résiliation se présente, le bailleur peut, après avoir suivi une procédure stricte, saisir le Juge d’Instance pour qu’il constate que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié.

L’intervention du Juge est obligatoire pour constater la résiliation du bail, quand bien même ce dernier devra appliquer strictement la clause résolutoire et ne pourra donc que constater la résiliation du bail s’il apparaît que le locataire est défaillant et que le bailleur a suivi la procédure prévue par les textes.

Le bailleur pourra parallèlement demander au Juge d’autoriser l’expulsion du locataire et sa condamnation au versement d’une indemnité d’occupation, s’il se maintient dans les lieux (voir article : expulsion).

Il est conseillé au bailleur de se rapprocher d’un avocat dès le début de la procédure.

2. En l’absence de clause résolutoire

Comment résilier le bail en l’absence de clause résolutoire ?

En l’absence de clause résolutoire insérée dans le contrat, et si le locataire n’exécute pas ses obligations contractuelles, le bailleur peut saisir le Tribunal d’Instance en vue de la résiliation judiciaire du contrat de bail, et ce, sur le fondement de l’article 1184 du code civil.

Dans cette hypothèse, le Juge dispose d’un pouvoir d’appréciation. Ainsi il ne pourra se contenter de constater la résiliation du bail mais la prononcera en fonction de la gravité des manquements du locataire et des éléments de preuves apportés par le bailleur.

Quelle est la procédure à suivre pour résilier le bail ?

En pratique, le bailleur devra établir un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations contractuelles pour justifier la résiliation du contrat, comme par exemple :

• Le non-paiement des loyers par le locataire,
• L’exécution de travaux ayant pour objet de transformer les lieux loués (voir fiche : travaux).

Dans la majorité des cas, il pourra ensuite introduire une action en résiliation à l’encontre de son locataire, sans qu’une mise en demeure préalable ne soit nécessaire, bien que l’envoi de cette dernière soit recommandé en pratique.

Attention, si la résiliation est poursuivie pour non-paiement des loyers, charges ou du dépôt de garantie, le bailleur doit préalablement délivrer un commandement de payer et respecter l’ensemble de la procédure propre au non-paiement des loyers.

Eu égard à la complexité de la procédure, il est vivement conseillé au bailleur de se rapprocher d’un avocat pour préparer son dossier.

Mélanie Michaux, élève-avocate

Mise à jour : mai 2015