L’essentiel…

Le contrat de bail portant sur un logement non meublé est conclu pour une durée minimale de 3 ou 6 ans. Au terme de la durée initialement prévue par les parties, il se reconduit tacitement. Si le locataire peut délivrer congé au bailleur à tout moment à condition de respecter un préavis légal de 3 mois, le bailleur ne peut quant à lui délivrer congé qu’au terme du bail et pour des motifs restreints, en respectant un délai de préavis de 6 mois. Lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de faibles revenus, le bailleur devra en outre prévoir le relogement du locataire.

Petite introduction…

Les baux d’habitation portant sur des locaux non meublés sont conclus pour une durée de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (article 10 de la loi du 06 juillet 1989).

Si aucune démarche n’est effectuée, ni du côté du locataire, ni de celui du propriétaire, le bail est alors reconduit tacitement dans les mêmes conditions, c’est-à-dire pour la même durée et moyennant le même loyer.

Cependant, les parties peuvent, en cours de bail, souhaiter mettre fin au contrat.

Le congé à l’initiative du locataire

A quel moment le locataire peut-il donner congé ?

Selon les articles 12 et 15 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment.

Quelles sont les formalités à respecter ?

Pour que son congé soit valable, il doit en informer le bailleur trois mois avant sa date de départ, soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit par remise en main propre contre récépissé.

Le délai de préavis commence à courir à compter de la date de réception du courrier recommandé, de la signification à l’huissier ou de la date de remise du récépissé.

Et pour un couple marié,  une colocation ?

Attention, en présence de locataires mariés, cotitulaires du bail, chacun des conjoints doit délivrer congé au bailleur pour que le congé soit valable.

Dans le cas d’une colocation, le congé délivré par un seul colocataire est valable. Toutefois, si le bail contient une clause de solidarité, le locataire qui a donné congé reste tenu solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à l’arrivée à échéance du terme du bail, à moins que les autres colocataires ne mettent fin au bail de façon anticipée en donnant également congé.

Le locataire doit-il invoquer un motif pour donner congé ?

Le locataire n’a pas à justifier du motif du congé, sauf s’il souhaite bénéficier d’un préavis réduit d’un mois. Il doit alors justifier de l’une des circonstances particulières énoncées à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorisant la réduction du préavis, comme par exemple un changement de domicile ou d’emploi.

A noter : la loi ALUR a créé de nouveaux motifs de préavis réduits notamment pour les locataires situés dans les grandes agglomérations listées par décret (voir notre article à ce sujet).

Que se passe-t-il pendant la période de préavis ?

Pendant le préavis, le locataire continue de payer son loyer et les charges.

Par ailleurs et si le bail le prévoit, il doit permettre l’accès au logement par le bailleur, pour une durée maximale de 2 heures par jour, afin que ce dernier puisse effectuer des visites de reprise du bail.

Enfin, un état des lieux de sortie devra être effectué, à l’issue duquel, le locataire remettra les clés à son bailleur et pourra prétendre à récupérer son dépôt de garantie.

Le congé à l’initiative du bailleur

Le congé délivré par le bailleur est soumis à des conditions beaucoup plus strictes que celles du locataire, qui sont rappelées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

A quel moment le bailleur peut-il donner congé ?

Ce congé ne peut être délivré qu’au terme du bail donc, une fois tous les 3 ans ou 6 ans si le bailleur est une personne morale et dans le respect d’un préavis de 6 mois précisant le motif du congé, et ce à peine de nullité.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur qui délivre un congé motivé frauduleusement commet une infraction pénale et s’expose à une peine amende.

Le bailleur doit-il invoquer un motif pour donner congé ? oui ! 

Le bailleur, ne peut donner congé à son locataire que pour trois motifs : la reprise du logement pour y habiter, la vente du logement, le congé pour un motif légitime et sérieux.

La reprise du logement pour y habiter

En premier lieu, le bailleur a la possibilité de délivrer un congé lorsqu’il souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y installer un membre de sa famille parmi les personnes listées à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette reprise n’est possible que si le logement sera occupé à titre de résidence principale par le bailleur ou le membre de sa famille qui s’y installe.

Sous peine de nullité, le bailleur devra indiquer dans le congé le nom et l’adresse du bénéficiaire, ainsi que le lien de parenté.

La vente du logement

En second lieu, le bailleur peut donner congé à son locataire s’il désire vendre le bien loué.

Sous peine de nullité,  le congé devra contenir une description précise des lieux loués objet de la vente, indiquer le prix et les modalités de paiement de ce prix, et reproduire une partie des dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Dans la majorité des cas, le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’une priorité d’achat pendant les deux premiers mois de la période de préavis, aux conditions précisées dans le congé.

Si le locataire ne fait pas usage de son droit de préemption dans le délai de deux mois et que le propriétaire trouve un autre acheteur prêt à acquérir le bien pour des conditions plus avantageuses pendant le délai de préavis (prix moins élevé), le locataire devra en être informé par écrit et disposera d’un second droit de préemption dont il devra faire usage dans un délai d’un mois suivant la notification du contrat de vente.

Congé fondé sur un motif légitime et sérieux

En dernier lieu le bailleur peut délivrer congé s’il justifie d’un « motif légitime et sérieux ». La loi prévoit que l’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles peut notamment constituer un motif légitime et sérieux.

La jurisprudence rendue en la matière démontre toutefois que le motif légitime et sérieux est difficile à justifier en pratique. Ainsi, le non-paiement répété du loyer par le locataire n’est pas automatiquement considéré comme un motif légitime et sérieux.

Il est vivement recommandé au bailleur de se rapprocher d’un avocat avant de délivrer un congé fondé sur un tel motif.

Quels sont les locataires protégés ?

En présence de certains locataires dits « protégés » en raison de leur âge, le bailleur ne peut délivrer congé sans adresser au locataire une offre de relogement adapté à ses besoins et à ses possibilités, dans une zone géographique délimitée. Avant la loi ALUR (24 mars 2014), le locataire était considéré comme protégé s’il répondait aux critères suivants : être âgé de plus de 65 ans et avoir des ressources annuelle inférieures à un certain plafond. Désormais le locataire est protégé dès lors qu’il est âgé de plus de 70 ans et qu’il a des ressources inférieures à une fois et demi le SMIC.

Toutefois, cette exception prévue pour les locataires protégés ne s’applique plus lorsque le bailleur remplit  lui-même certaines conditions d’âge ou de ressources : depuis la loi ALUR, tout bailleur qui est âgé de plus de 60 ans ou dont les ressources sont inférieures au SMIC peut bénéficier d’une dérogation.

En vertu de l’article  14 de la loi du 24 mars 2014, les nouveaux critères d’âge et de ressources ne s’appliquent qu’aux contrats passés après l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Pour les contrats en cours ou tacitement reconduits, la question n’est pas clairement tranchée par la jurisprudence.

Enfin, il est important de préciser que les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et qu’il n’est donc pas possible d’y déroger.

Mélanie Michaux (Elève-avocate)

Mise à jour : juin 2015