L’essentiel…

Pour procéder aux opérations d’expulsion, le propriétaire doit être en possession d’un titre exécutoire, c’est-à-dire d’une décision de justice qui autorise l’expulsion. Cette décision est signifiée au locataire accompagnée d’un commandement de quitter les lieux dans un délai de 2 mois qui court à compter de l’information donnée au Préfet de la procédure d’expulsion. Si le locataire devenu sans droit ni titre ne formule aucune opposition, l’huissier peut procéder aux opérations d’expulsion à l’issue du délai de 2 mois. En pratique, l’huissier se présente au domicile du locataire et l’invite à quitter les lieux, si besoin, à l’aide de la force publique. Le locataire a également l’obligation d’évacuer l’ensemble de ses meubles. En cas de difficultés de relogement et à condition d’être de bonne foi, le locataire peut solliciter des délais pour quitter les lieux à tout moment de la procédure.

Du bail à l’occupation sans droit ni titre…

Lorsque le bail arrive à son terme ou est résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre et le bailleur peut procéder à son expulsion.

Les parties ne sont plus liées par un contrat à ce stade, si bien qu’en principe, on ne parle plus de locataire ni de bailleur mais d’occupant et de propriétaire. Pour faciliter la lecture de cet article, on parlera toutefois de locataire et de bailleur.

La procédure d’expulsion est régie par les articles L411-1 à L451-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle est strictement encadrée et peut s’avérer longue en pratique. C’est pourquoi il est recommandé de se rapprocher d’un avocat avant d’engager une telle procédure.

Du côté du bailleur…

Pas d’expulsion sans décision de justice

Avant d’entamer toute démarche d’expulsion, le bailleur doit être en possession d’un titre exécutoire, c’est-à-dire d’une décision de justice qui permet l’expulsion.

Dans la grande majorité des cas, cette décision résultera du jugement de résiliation du bail rendu par le Tribunal d’Instance qui statuera également sur l’expulsion.

Dans les cas où le bail est arrivé « naturellement » à son terme, le bailleur devra préalablement saisir le Tribunal d’Instance aux fins d’obtenir une ordonnance d’expulsion.

Attention, le bailleur doit s’assurer que le jugement n’a pas accordé au locataire des délais pour quitter les lieux, sans quoi, l’expulsion ne peut être envisagée avant l’écoulement de ces délais. Il en va de même si le juge a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire.

Afin de réaliser l’expulsion, la décision doit en outre avoir un caractère exécutoire.

L’ordonnance de référés ou le jugement assorti de l’exécution provisoire sont exécutoires de plein droit et permettent donc une expulsion immédiate. A défaut, le bailleur devra préalablement procéder à la signification de la décision et s’assurer qu’elle n’a fait l’objet d’aucun appel.

Dans tous les cas, il est recommandé de transmettre la décision à un huissier de justice pour signification.

Le commandement d’avoir à quitter les lieux et l’information au Préfet

Le bailleur doit ensuite faire délivrer par voie d’huissier au locataire un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Le délai accordé au locataire pour quitter les lieux est de deux mois, sauf réduction ou augmentation de ce délai dans la décision d’expulsion (le délai peut notamment être porté à 3 mois lorsque l’expulsion entraînerait des conséquences d’une extrême dureté pour la personne concernée).

Ce commandement doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires, notamment l’indication claire et précise de la date à partir de laquelle l’expulsion pourra intervenir et l’indication des voies de recours offertes au locataire.

En parallèle, l’huissier doit adresser une copie du commandement au Préfet, et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception. L’intérêt de cette information est que le Préfet prenne en compte la demande de relogement de l’occupant.

Mais cette formalité est avant tout essentielle dès lors que le délai pour quitter les lieux commence à courir à compter de l’accomplissement de cette formalité (article L 412-5 Code des procédures civiles d’exécution).

Les opérations d’expulsion

Une fois que le délai accordé au locataire pour quitter les lieux est écoulé, et que ce dernier n’a pas contesté le commandement, l’huissier peut procéder à proprement parler à son « expulsion ».

En pratique, l’huissier se présente au domicile du locataire pendant les jours ouvrables entre 6h et 21h et l’invite à quitter les lieux.

Si le locataire s’y refuse, l’huissier peut solliciter le concours de la force publique.

Si le Préfet refuse d’accorder le concours de la force publique, le bailleur peut solliciter une indemnisation de la part de l’Etat qui est calculée en fonction des pertes de loyers subies.

Attention, pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, toutes les expulsions sont suspendues, sauf conditions dérogatoires (immeuble faisant l’objet d’un arrêté de mis en péril…).

Le sort des meubles du locataire

L’expulsion entraîne également l’obligation pour le locataire d’évacuer les meubles.

Si ce dernier s’y refuse, l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les meubles sont remis aux frais du locataire dans un lieu qu’il désigne.

A défaut, l’huissier peut :

• Soit laisser les meubles sur place,
• Soit entreposer les meubles dans un garde meuble à proximité du logement.

Il dresse alors un inventaire de tous les meubles et fait sommation au locataire d’avoir à récupérer ses meubles dans un délai d’un mois à compter de la signification.

Il informe également le locataire d’une date d’audience devant le Juge de l’exécution qui statuera le cas échéant à l’expiration du délai d’un mois sur le sort des meubles (vente aux enchères publiques, déclaration d’abandon).

Du côté du locataire

Obligation de quitter les lieux, remettre les clefs et d’évacuer les meubles

Lorsque le bail arrive à son terme ou qu’il est résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre et il a donc l’obligation de quitter les lieux, de remettre les clefs au locataire, et d’évacuer l’ensemble de ses meubles.

L’indemnité d’occupation

Le locataire qui se maintient dans les lieux au-delà des délais qui lui sont accordés, est redevable envers son bailleur d’une indemnité d’occupation qui équivaut à un loyer.

Difficultés de relogement

Lorsqu’il rencontre des difficultés pour se reloger, le locataire peut se rapprocher de la direction départementale du logement qui a pour mission de l’orienter vers des solutions de relogement.

Demande de délais

A tout moment de la procédure, le locataire peut solliciter des délais de grâce pour quitter les lieux. Pendant la procédure de résiliation du bail, c’est le juge d’instance qui est compétent pour accorder ces délais. Après la signification du commandement de quitter les lieux, le locataire doit saisir le juge de l’exécution.

Ces délais sont compris entre 3 mois et 3 ans. Pour la fixation de ces délais, le juge tient compte de la bonne foi du locataire, des situations respectives du bailleur et du locataire (âge, état de santé, situation de famille, situation financière), ainsi que des démarches effectuées par le locataire en vue de son relogement (Articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution).

Il est conseillé au locataire d’entamer les démarches de relogement dès le début de la procédure d’expulsion.

Mélanie Michaux (élève-avocate)

Mise à jour : Avril 2015