L’essentiel…

Sur le plan juridique, on distingue la révision, l’augmentation et la majoration du loyer.  Le cas le plus fréquent d’augmentation du loyer est la révision. Elle a lieu lorsque le bailleur fait état de sa volonté d’augmenter le loyer en vertu d’une clause d’indexation insérée au bail. Depuis la nouvelle loi ALUR, le bailleur doit manifester explicitement sa volonté de réviser le loyer pour faire application de la clause du contrat. Il ne peut plus demander l’indexation rétroactive du loyer. En cas de litige, les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation ou le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble.

Révision, augmentation ou majoration ?

La révision du loyer, ou indexation, ne doit pas être confondue avec :

• L’augmentation du loyer (qui peut avoir lieu au moment du renouvellement du bail à condition de respecter une procédure stricte),
• et la majoration du loyer (qui peut intervenir à la suite de travaux réalisés par le bailleur).

Du point de vue du bailleur…

Pas de révision sans clause d’indexation

Le bailleur a la faculté de réviser annuellement le loyer si et seulement si, une clause de révision – dite aussi clause d’indexation – est insérée dans le contrat de bail.

A quel moment demander la révision du loyer ?

La révision intervient à la date mentionnée dans le bail. A défaut de date précise, il conviendra de prendre en compte la date d’anniversaire du contrat.

Depuis 2006, le calcul de la révision du loyer se fait obligatoirement sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) et ce, même si le bail prévoit une révision sur la base d’un autre indice.

La date de l’IRL à prendre en compte est soit celle précisée dans le bail, soit à défaut de précision,  la date du dernier indice publié à l’INSEE ou au Journal Officiel lors de la signature du contrat, sachant que  l’indice est publié tous les trimestres.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit un nouvel article 17-1 dans la loi du 06 juillet 1989, qui s’applique immédiatement à tous les baux en cours.

En vertu de ce texte, le bailleur dispose d’un an, à compter de la date de révision, pour manifester sa volonté de réviser le loyer. A défaut, il est considéré comme avoir renoncé à cette possibilité.

De plus, le bailleur ne pourra plus solliciter l’indexation rétroactive du loyer, et la révision ne sera effective qu’à compter de la date de sa demande.

Il est donc conseillé aux bailleurs d’effectuer leur demande de révision à la date fixée dans le contrat, par lettre recommandée avec accusé réception.

Comment calculer le nouveau loyer ?

La méthode de calcul est la suivante :

Loyer hors charges x (IRL du trimestre concerné / IRL du même trimestre de l’année précédente) = le nouveau loyer.

Par exemple :

Un bail est conclu le 1er mars 2013 avec une clause de révision et un loyer de 600€ hors charges.

Le 1er mars 2014, le propriétaire veut faire réviser le loyer.

En l'absence de dispositions particulières dans le bail, il convient de prendre le dernier indice publié, 
soit celui du 4ème trimestre de l'année précédente (4ème trimestre 2012) : 123,97.

Il faut diviser ce chiffre par l'IRL du même trimestre de l'année en cours (4ème trimestre 2013) : 124,83.

Le montant du nouveau loyer sera de 604,16€ à compter du 1er mars 2014.

Pour ceux qui n’ont pas le courage de calculer eux-mêmes l’indexation, l’institut national de la consommation propose un formulaire de calcul en ligne très efficace.

Du point de vue du locataire…

Si une clause mentionne la possibilité de révision dans le bail et que le bailleur annonce sa volonté de réviser le loyer au locataire, ce dernier ne pourra s’y opposer.

Il pourra néanmoins vérifier que le bailleur a correctement calculé l’indexation, et qu’aucune révision rétroactive du loyer ne lui est appliquée.

Le locataire n’est tenu de payer le loyer indexé qu’à compter de la date à laquelle le bailleur a annoncé sa volonté d’appliquer la clause d’indexation.

En l’absence de clause, aucune révision n’est en principe possible.

Attention, il a été jugé que même en l’absence de clause d’indexation, lorsque le locataire paye volontairement le nouveau loyer proposé par le bailleur (proposition faite sous forme d’un écrit qui démontre sa volonté d’appliquer l’indexation et qui précise clairement le montant du loyer révisé et les modalités de calcul applicables), le locataire ne pouvait récupérer les sommes versées, puisqu’il était considéré comme ayant tacitement accepté l’indexation. Cette jurisprudence devrait également s’appliquer avec la nouvelle loi.

En cas de difficulté sur la révision du loyer, il est toujours possible de saisir la Commission Départementale de Conciliation, du lieu où se situe le logement.

A défaut, c’est le Tribunal d’instance qui est exclusivement compétent pour connaître des litiges relatifs à la révision du loyer.

Enfin, il est rappelé que l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public, conformément à l’article 2 de la même loi. Cela signifie que l’ensemble des dispositions de cet article sont impératives et que les parties ne peuvent y déroger.

Mélanie Michaux (élève-avocate)

Mise à jour mars 2015