Le bailleur a une obligation de délivrance et d’entretien du logement loué en vertu de laquelle il doit prendre en charge les travaux de mise en conformité et d’entretien du logement. Le locataire est tenu de signaler au bailleur les travaux qui doivent être réalisés pour ce faire. Si le bailleur s’y refuse, il s’expose à une procédure en exécution forcée des travaux à sa charge. Le locataire est quant à lui tenu de réaliser tous les petits travaux d’entretien (réparations locatives) causés par l’usage normal du logement. La liste non exhaustive des réparations à la charge du locataire est fixée par décret. Le locataire ne peut procéder à des travaux de transformation du logement (destruction d’une paroi par exemple) qu’avec l’accord exprès du bailleur. Quant aux petits travaux d’aménagement (changement de la couleur de la peinture des murs), l’autorisation du bailleur n’est pas requise mais le locataire devra s’assurer qu’il restitue le logement dans l’état dans lequel il l’a trouvé.

Les travaux à la charge du bailleur

Quels sont les travaux à la charge du bailleur ?

En vertu de son obligation de délivrance et d’entretien prévue par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,  le bailleur est tenu de :

• Remettre au locataire un logement décent (un logement qui ne pose pas de risque pour la sécurité physique ou pour la santé) et en bon état d’usage,
• Délivrer au locataire les équipements mentionnés dans le contrat de bail en bon état de fonctionnement,
• Réaliser toute réparation nécessaire à l’entretien des lieux loués.

En vertu de ses obligations, le bailleur doit donc prendre en charge tous les travaux de mise en conformité du logement et de son entretien ainsi que les travaux permettant de remédier à la vétusté.

En pratique, sont à la charge du bailleur : les travaux de gros œuvre (toiture, accès au logement) mais également l’installation et la mise en conformité des équipements (de chauffage, d’électricité, de gaz…).

Lorsque le bail mentionne des équipements et notamment des appareils électro-ménagers tels qu’un four, un lave-linge, le bailleur doit prendre en charge leur entretien.

Comment et quand le bailleur peut-il réaliser les travaux ?

Le locataire qui constate un défaut d’entretien ou de mise en conformité, doit mettre en demeure son bailleur de réaliser les travaux de réparation à sa charge, sans quoi le bailleur ne peut obligatoirement être tenu d’en  supporter la charge.

Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Avant le début des travaux, la loi prévoit que le bailleur doit informer le locataire de leur nature et des modalités d’exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En réalité, dès lors que le bailleur informe le locataire de la nature et de la durée des travaux, et que ce dernier donne son accord, le respect de ces modalités apparaît bien entendu inutile.

Et si le bailleur se refuse d’exécuter les travaux à sa charge ?

Le bailleur qui refuse d’effectuer les travaux signalés par le locataire passé un délai de deux mois suivant l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, s’expose à ce qu’une procédure judiciaire soit engagée à son encontre.

Dans le cadre de cette procédure, le locataire pourra forcer le bailleur à la réalisation des travaux ou demander la résiliation du bail si la non-réalisation des travaux ne permet pas l’usage normal des lieux loués. (voir article : résiliation du bail).

Il est important de préciser que le locataire ne peut suspendre le paiement de son loyer du fait de la non réalisation de ces travaux pas le bailleur, sauf autorisation expresse d’un Juge pour ce faire.

Les travaux à la charge du locataire

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Le locataire est tenu de l’entretien « courant » du logement et des équipements ainsi que « des menues réparations » et de l’ensemble des réparations dites « locatives » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).

En somme, il s’agit de tous les travaux d’entretien dû à l’usage normal des locaux et équipements sont à la charge du locataire.

Un décret du 26 août 1987 vient préciser la notion de réparations locatives : il peut s’agir du ramonage de la cheminée, du remplacement des interrupteurs, ampoules, du remplacement des joints des robinets et tuyauteries, poignées de porte…

La liste fixée par le décret n’est pas exhaustive.

Quant aux menues réparations, elles couvrent par exemple la réparation d’une vitre, ou le remplacement de lames de parquet cassées.

Quid des travaux « d’aménagements » réalisés par le locataire ?

Il faut distinguer les travaux d’aménagement et les travaux de transformation.

Travaux d’aménagement : Le locataire peut aménager le logement à sa guise (peinture, percer des trous dans le mur pour suspendre des éléments de décoration…), et  n’a pas besoin de l’autorisation du propriétaire pour ce faire, à charge pour lui de remettre le logement dans l’état initial lors de la restitution des lieux. A défaut, il s’expose à la retenue d’une partie de son dépôt de garantie (voir article : dépôt de garantie).

Travaux de transformation : Toutefois, il ne peut en aucun cas, sauf accord du bailleur, modifier la structure du logement (ex : casser un mur entre deux pièces) ni ajouter ou supprimer des éléments d’équipements (ex : changement des plaques de cuisson).
En cas d’accord du bailleur pour la réalisation de travaux de transformation, le locataire pourra prétendre à leur remboursement seulement s’il en a été expressément convenu avec le bailleur.
En cas de refus du  bailleur, la transformation des locaux par le locataire peut être constitutive d’un motif de résiliation du bail. La question de savoir si les travaux revêtent ou non le caractère de travaux de transformation sera soumise à l’appréciation du juge.

Mélanie Michaux (élève-avocate)

Avril 2015